Normal0falsefalsefalseMicrosoftInternetExplorer4/* Style Definitions */table.MsoNormalTable{mso-style-name:”Table Normal”;mso-tstyle-rowband-size:0;mso-tstyle-colband-size:0;mso-style-noshow:yes;mso-style-parent:””;mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt;mso-para-margin:0in;mso-para-margin-bottom:.0001pt;mso-pagination:widow-orphan;font-size:10.0pt;font-family:”Times New Roman”;mso-ansi-language:#0400;mso-fareast-language:#0400;mso-bidi-language:#0400;}
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2007 đã công nhận và và qui định người làm môi giới BĐS phải có chứng chỉ. Đây là hành lang pháp lý thuận lợi tạo điều kiện để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS. Từ thực tế của hoạt động môi giới BĐS trên thành phố Đà Nẵng có thể chia các cơ sở, đơn vị môi giới bất động sản theo 2 loại:
– Loại hình là Môi giới trong sàn giao dịch BĐS: hình thành và tổ chức, hoạt động từ khi có luật kinh doanh BĐS. Là mô hình định hướng cho hoạt động MG BĐS phát triển chuyên nghiệp, lành mạnh và có hiệu quả.
– Loại hình là Môi giới BĐS ngoài sàn: thường được gọi là “cò nhà đất”. Lực lượng nầy hình thành, hoạt động từ lâu với một số lượng đông đảo nhưng đại đa số ngoài tầm quản lý của Nhà nước.
Nhận diện “Cò – môi giới nhà đất”
“Cò nhà đất” có các tên gọi khác nhau như: Văn phòng môi giới nhà đất, Công ty địa ốc, Doanh nghiệp nhà đất, Dịch vụ nhà đất, Trung tâm giao dịch bất động sản, Trung tâm địa ốc, … .
Vị trí kinh doanh phụ thuộc rất lớn vào “túi tiền”, một số ít có địa điểm ở các trục đường lớn; còn lại đa số là đặt ở các trục đường vừa và nhỏ, thậm chí chỉ cần một tấm panô quảng cáo với số điện thoại di động đặt ở vỉa hè hoặc ở các bãi đất trống của các dự án quy hoạch đang triển khai. Mặt bằng thường có diện tích nhỏ, một số ít cơ sở có mức độ tổ chức và trang thiết bị bài bản, nhưng đa số thì chỉ cần đủ chổ đặt bàn ghế cho khách ngồi làm việc, hoặc có thể kiêm cả chổ bán hàng, bán café, giải khát. Với các “cò lưu động” thì không có địa điểm cố định mà thường “trú” tại các quán café trao đổi tình hình, giao dịch lẫn nhau. Chỉ cần một xe máy, điện thoại di động, thì có thể “tác nghiệp” ở khắp nơi, đặc biệt là các khu giải tỏa, tái định cư. Hoạt động chủ yếu là trong phạm vi địa bàn một vùng trong quận, huyện. Các thông tin cung cấp cho khách hàng thường rất đơn giản. Thông thường chỉ có sơ đồ mặt bằng, tình trạng pháp lý. Qua khảo sát ý kiến của những người có kiến thức, kinh nghiệm về BĐS cho rằng những thông tin của người môi giới BĐS ngoài sàn chỉ nên tin 50% vì tuy họ nắm bắt rất nhiều thông tin về BĐS nhưng chỉ cung cấp những thông tin nào có lợi cho việc mua bán, còn những thông tin nào không có lợi cho việc mua bán thì họ không hề cung cấp. Họ có đặc điểm là nắm rất kỹ về hoàn cảnh, lý do, điều kiện của các chủ bán và người cần mua BĐS để khai thác và thương lượng giá. Đa số chỉ tư vấn về hợp đồng giao dịch, rất ít tư vấn về tài chính, ngân hàng. Đối với các “cò nhà đất” thì thu nhập không ổn định, chỉ được hưởng qua các các thương vụ MG BĐS thành công. Do đó mức thu nhập cao hay thấp cũng tùy thuộc vào sự “nóng, lạnh” của thị trường BĐS. Nhiều lúc vài ba tháng “ngồi chơi xơi nước”, nhưng chỉ cần một lần “trúng quả” thì sẽ bù lại được cả năm.
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, tốc độ phát triển của loại hình “cò nhà đất ” rất nhanh, hoạt động của những người “cò nhà đất” từ trước khi có Luật kinh doanh BĐS đến nay, ngoài một số rất ít đơn vị thực hiện có bài bản và chấp hành các quy định của Nhà nước, còn lại, đa số bộ phận này còn rất nhiều bất cập. Hoạt động manh mún, hồ sơ, thủ tục mua bán đơn sơ, độ an toàn và tính pháp lý không cao, thông tin thiếu minh bạch, ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng nên tiềm ẩn nguy cơ có thể gây nên rủi ro cho khách hàng và gây bất ổn cho xã hội. Họat động của “cò nhà đất” đã thực hiện được nhiều kết quả đáng kể trong trong vai trò xây dựng thị trường BĐS thành phố hoạt động và phát triển nhưng chưa có tính chuyên nghiệp và lành mạnh.
Sàn giao dịch bất động sản
Sàn GD BĐS được kế thừa, tiếp thu có chọn lọc và hệ thống hóa, khoa học hóa phương thức tổ chức và hoạt động của MG BĐS để hình thành mô hình định hướng cho MG BĐS phát triển chuyên nghiệp, lành mạnh và có hiệu quả. Ngoài lĩnh vực MG BĐS, Sàn GD BĐS còn có thêm các chức năng hoạt động trên các lĩnh vực khác như kinh doanh BĐS, định giá, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản. Với các SGD BĐS vị trí văn phòng thường nằm ở các trục đường lớn , mặt bằng có diện tích phù hợp và trang trí nội thất trang trọng, lịch sự, tiện nghi, cung cách tiếp khách lịch sự, nhã nhặn. Trang thiết bị của các SGD BĐS tương đối đầy đủ như điện thoại, vi tính, máy in, máy fax, máy scaner, fotocopy, màn hình giới thiệu hình ảnh BĐS, dự án BĐS, panô niêm yết hình ảnh, sơ đồ quy họach, sơ đồ dự án, bản đồ thành phố và các quận, huyện với chi tiết của các khu vực quy hoạch chung và quy hoạch của từng dự án… Hình thức quảng cáo phong phú và mang tính chất chuyên nghiệp: tờ rơi quảng cáo, trên báo, tạp chí, truyền hình, trên mạng internet, các trang web riêng. Sàn giao dịch BĐS có mối liên hệ rộng rãi giữa nhiều sàn, có mối quan hệ với nhiều đơn vị dự án, nhiều cơ quan nhà đất, nhiều cơ sở, đơn vị môi giới BĐS để tìm nguồn cho mình. Đối với các sàn GD BĐS, mỗi khi tiếp nhận một BĐS cần mua, bán thì thường tiến hành thu thập thông tin về BĐS đó một cách kỹ càng với quy trình chặt chẽ. Hổ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng và các thủ tục mua bán chuyên nghiệp nên rủi ro cho các bên tham gia thấp
Lên sàn hay không lên sàn !
Đến thời điểm tháng 6/2010 trên toàn thành phố Đà Nẵng 14 sàn giao dịch BĐS được thành lập và 127 cá nhân, cơ sở xin và được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hành nghề môi giới BĐS (tuy rằng thực tế, người hoạt động “cò nhà đất” với số lượng đông đảo và sôi nổi, rộng khắp nhưng chưa được đăng ký và quản lý). Khi có cuộc khảo sát nhỏ ở những người thường xuyên mua bán BĐS, câu trả lời rất khác nhau nhưng đại đa số đều cho rằng: khi có BĐS cần bán hay mua thường nhờ vào các cơ sở môi giới ngoài sàn GD BĐS vì thủ tục đơn giản, nhanh chóng không rườm rà, không mất chi phí đăng ký lần đầu như tại các sàn giao dịch BĐS. Mặt khác khi giao BĐS cho các sàn GD BĐS thì giá cả mua, bán, tỷ lệ hoa hồng không được phép thay đổi. Còn giao cho môi giới BĐS ngoài sàn thì chủ BĐS có thể linh hoạt tăng hay giảm giá, tăng hay giảm mức hoa hồng theo thời điểm mà quyết định. Tâm lý chung của người nhờ bán BĐS khi giao cho sàn GD BĐS là sợ “của mình mà thua người”.
Như vậy, việc xây dựng một hệ thống thông tin cho thị trường BĐS để từ đó cung cấp về chính sách đất đai, địa điểm, thời gian và phân kỳ quy hoạch, tiến độ thực hiện, giá đền bù và giá đất tái định cư, các thông tin liên quan về BĐS đang giao dịch trên thị trường có vai trò rất quan trọng.
Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng, nhưng hiện tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp. Ngoài các đại gia trong lĩnh vực dịch vụ BĐS Việt Nam đã có mặt tại tại Đà Nẵng, các sàn mới thành lập từ khi có Luật kinh doanh BĐS (2007) và có định hướng chuyên nghiệp (nhưng hiện tại vẫn chưa chuyên nghiêp), vẫn còn đang thăm dò và chờ đợi tín hiệu của thị trường; do đó chưa đầu tư đáng kể nguồn lực, quy mô trang bị và hoạt động chưa đúng tầm.
Ở nhiều nước trên thế giới, nhất là ở các nước phát triển thì hoạt động môi giới, giao dịch bất động sản là một hoạt động có tính chuyên nghiệp cao, được chính phủ thừa nhận, có luật nghề nghiệp riêng và có cả hiệp hội nghề nghiệp về môi giới. Hiện nay việc cấp Giấy chứng nhận hành nghề MG BĐS ở nước ta mới chỉ đòi hỏi tốt nghiệp những khóa đào tạo về kiến thức mà chưa quy định chặt chẽ về kinh nghiệm thực hành, về điều kiện hành nghề, về năng lực chuyên môn và tiêu chuẩn, đạo đức nghề nghiệp. Cần có quy định về sự thống nhất của các cơ chế hoạt động, cơ chế quản lý và kiểm tra của các cơ quan chức năng, vừa để hướng dẫn và tạo cơ hội với mục tiêu xây dựng đội ngũ những người MG BĐS chuyên nghiệp, hơn nữa, phải chính tự bản thân người “cò nhà đất” phải tự nâng tầm lên về mọi mặt, thể hiện một niềm tự hào nghề nghiệp để chứng minh, xóa bỏ định kiến và mặc cảm về công việc, qua đó, sẽ đem lại sự công nhận và đánh giá cao của xã hội đối với nghề môi giới bất động sản, đồng thời thành lập Hiệp hội BĐS thành phố để bảo vệ quyền lợi và giám sát việc thực hiện quy tắc đạo đức của mỗi hội viên.
