Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên & Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT gồm 3 chương với 40 điều, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 8/8/2016. Trên cơ sở kế thừa những quy định phù hợp của Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 09 đã có những sửa đổi, bổ sung cơ bản nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT gồm 3 chương với 40 điều, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 8/8/2016. Trên cơ sở kế thừa những quy định phù hợp của Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 09 đã có những sửa đổi, bổ sung cơ bản nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Theo đó, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm: a- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; b- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; c- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; d- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; đ- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; e- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; g- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; h- Xóa đăng ký thế chấp.
Việc đăng ký thế chấp quy định tại các điểm a, b, c, d và đ bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
Thông tư nêu rõ, Văn phòng Đăng ký đất đai chỉ từ chối đăng ký nếu phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký trong các trường hợp:
a- Thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
b- Thông tin về bên thế chấp gồm: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; căn cước công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
c- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai; tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.
Các thông tin sau đây được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký thế chấp và thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi theo quy định của Bộ Tài nguyên & Môi trường: thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất không trùng khớp do dồn điền đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; thông tin về tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất không trùng khớp do thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền…
Ngoài ra, Thông tư bổ sung phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua đường bưu điện và qua phương thức đăng ký trực tuyến, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm.
Với những sửa đổi, bổ sung cơ bản nêu trên, việc ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện thủ tục đăng ký, qua đó góp phần thúc đẩy nhanh quá trình giải ngân của tổ chức tín dụng cũng như cơ hội tiếp cận vốn vay của người dân.
Việc đăng ký thế chấp quy định tại các điểm a, b, c, d và đ bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
Thông tư nêu rõ, Văn phòng Đăng ký đất đai chỉ từ chối đăng ký nếu phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký trong các trường hợp:
a- Thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
b- Thông tin về bên thế chấp gồm: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; căn cước công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
c- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai; tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.
Các thông tin sau đây được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký thế chấp và thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi theo quy định của Bộ Tài nguyên & Môi trường: thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất không trùng khớp do dồn điền đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; thông tin về tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất không trùng khớp do thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền…
Ngoài ra, Thông tư bổ sung phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua đường bưu điện và qua phương thức đăng ký trực tuyến, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm.
Với những sửa đổi, bổ sung cơ bản nêu trên, việc ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện thủ tục đăng ký, qua đó góp phần thúc đẩy nhanh quá trình giải ngân của tổ chức tín dụng cũng như cơ hội tiếp cận vốn vay của người dân.
