Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021, vấn đề khó nhất là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.
Trường hợp phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, thì “Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất” (quy định tại điểm a Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Đối chiếu với các dự án đầu tư trên thực tế, theo HoREA, hầu hết phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có “số thửa đất” được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương (nhưng không phải là “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính, theo quy định tại Điều 14 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT), không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, thì được giao đất hoặc cho thuê đấtthực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Cùng với đó, chỉ có một số ít trường hợp thửa đất có diện tích lớn, hoặc có “số thửa đất”, thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, nên cần được quy định các tiêu chí cụ thể của một dự án.
Bên cạnh đó, một trong các tiêu chí quan trọng để thửa đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập, là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc của khu vực hiện hữu.
Từ thực tế trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, UBND Tp.HCM cần ban hành Văn bản hướng dẫn xử lý đối với phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư. Cụ thể:
Trường hợp phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…có hình dáng bất định hình, hoặc không có “số thửa đất” đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương (trừ “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính), thì xác định phần diện tích đất này “không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập” và thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhưng phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Như vậy, đa số các dự án đầu tư có phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…có hình dáng bất định hình, hoặc không có “số thửa đất”, hoặc không phải là “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính, sẽ được giải quyết, sẽ tháo gỡ được các vướng mắc để các dự án đầu tư xây dựng, dự án nhà ở vận hành trở lại thông suốt.
Ngoài các trường hợp nêu trên, để xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”, thì trước mắt, do chưa xây dựng “khung tiêu chí xác định phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập”, nên Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phốgiao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Giao thông Vận tải, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tư pháp xem xét từng trường hợp dự án cụ thể, để đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”.
Đồng thời, UBDN Tp.HCM ban hành quyết định thu hồi đất và quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, đối với phần diện tích đất này cho nhà đầu tư, để thực hiện dự án độc lập, nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu.
Về lâu dài, để “chuẩn hóa” các tiêu chí xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ troLS
