Thông tin tổng hợp liên quan đến GCNQSDĐ

MỘT SỐ THÔNG TIN LIÊN QUAN ĐẾN GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Vì vậy, theo quy định của Luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Với những thông tin được thể hiện trên giấy chứng nhận như tên người sử dụng đất, số hiệu thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, tài sản gắn liền với đất, những biến động sau khi cấp giấy…, GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Chính vì vậy, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ.

Luật Đất đai 1987 (được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ nhưng GCNQSDĐ là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân từ Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), bìa của mẫu giấy này có màu đỏ nên thường được gọi là “bìa đỏ” hay “sổ đỏ”. Tuy nhiên, mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị. Chính vì vậy, ngày 05/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và có bìa màu hồng nhạt, thường được gọi là “giấy hồng” hoặc “sổ hồng”.

Như vậy, trong khoảng thời gian này, đã cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất. Với những quy định đó, mỗi loại GCNQSDĐ được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai. Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 quy định về GCNQSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản. Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ, giấy hồng và giấy tím sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất. Tuy vậy, giấy chứng nhận này chỉ thực hiện chứng nhận quyền sử dụng đất, không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Chính việc không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất nên ngày 15/7/2005, Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Dựa trên Nghị định này, Bộ Xây dựng đã ban hành mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây có màu hồng. Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận dường như quay trở lại thời điểm ban đầu với sự tồn tại song song 2 giấy chứng nhận: giấy hồng và giấy đỏ.

Để thuận lợi và thống nhất trong việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 21/10/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để thay thế cho mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 17/2009/TT-BTN&MT: “Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen”.

Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013. Để hướng dẫn về giấy chứng nhận theo đúng quy định của Luật đất đai, ngày 19/5/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định “Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm”. Như vậy, đến thời điểm này việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn tiếp tục thực hiện cấp trên cùng một giấy.